一、起草背景

目前，我区现行的农房安置政策基本以实物安置为主，需建设大量的安置房，农房征收可用于平衡出让的土地较少，政府还需承担大量过渡和逾期过渡费用，同时还会增加后期社会管理成本。市委棚改专项巡察反馈意见指出幸运28网站 执行上级棚改（征收）文件“特殊”，征收政策长期异于其他中心城区，一直未作调整。为切实抓好我区征收方面突出问题后续整改工作，健全完善征迁制度机制，使征迁安置工作紧密衔接、有序推进，通过认真对照市委、市政府征收相关文件，结合中心城区集体土地上房屋征收相关政策，我局起草了《幸运28网站 集体土地上房屋征收与补偿安置方案》及相关配套文件，使我区房屋征收政策与中心城区接轨，进一步规范农房拆迁安置政策，加强对拆迁安置全过程全环节管控，减少逾期过渡费支出。

二、起草过程

为推行集体土地上房屋征收新政策（货币化安置），区委、区政府领导高度重视，对该项工作进行了全面部署。接到任务后，我局业务骨干成立了起草小组工作专班。

（一）前期准备阶段

1、广泛听取意见。为制定符合我区实际的征收安置政策，我局多次召集区直相关部门分管领导及业务科室负责人及农房征收部门负责同志、从事一线具体工作的乡镇领导召开座谈会，听取对农房货币化安置有关意见和建议。

2、赴兄弟县区考察学习。2023年、2024年我局组织业务骨干学习组，赴西湖区、南昌县学习考察兄弟县区先进经验及做法。

（二）草拟初稿阶段

根据《关于印发南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置指导意见的通知》（洪府办发〔2023〕26号）、《南昌市中心城区(棚户区）改造集体土地上房屋征收与补偿安置方案(示范文本)》（洪旧改指〔2023〕6号）等文件的有关规定，依据各单位在座谈及调度会议中所提意见建议及借鉴中心城区经验做法，注重衔接现行农房安置政策，2023年来一直进行《方案》的起草工作，我局会同市住建局、中心城区有关部门经过多次讨论修改，几易其稿后，2023年6月下旬初步修改完善《方案》，最终2024年9月经区政府拆迁安置专题会议调度，各部门形成了统一意见。

（三）征求意见阶段

1、书面征求意见。我局结合座谈及会议情况形成了《方案（征求意见稿）》，向各乡镇（街道）、有关单位征求书面意见，并根据各单位所提意见对《方案》进行了修改。2023年7月10日至7月25日，在各乡镇（街道）公示栏公示征求意见以及在幸运28网站(中国)官网 网站向社会公开征求意见。2024年9月30日在幸运28网站(中国)官网 网站第二次公开征求社会意见，随后也书面第三次征求各相关单位意见。

2、会议征求意见。区委、区政府领导多次听取有关部门意见。在前期进行调研论证的基础上，我局多次召集乡镇（街道）、有关部门负责同志就《方案》进行讨论,2024年9月21日幸运28网站 城建例会上，各单位再次统一意见。

3、合法性审查。2023年7月15日，该《方案》已通过区司法局合法性审查，我局在2024年9月修改完善的最新版本已通过我局法律顾问合法性审查，于2024年9月21日起，再次开展社会风险评估、召开听证会、向社会征求意见,并经法律顾问审查后再次径送区司法局进行合法性审查。

三、起草的主要依据

(一)《江西省征收土地管理办法》；

(二)《关于调整城市规划区农房拆迁补偿标准等有关问题的通知》（洪府厅字〔2009〕493号）;

(三)《南昌市中心城区城中村农民住宅房屋拆迁补偿的补充规定（试行）》（洪府厅发〔2016〕80号）；

(四)《南昌市中心城区城中村改造项目农房拆迁安置补偿方案（示范文本）（修改稿）》（洪府厅字〔2016〕431号）;

（五）《关于印发南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置指导意见的通知》（洪府办发〔2023〕26号）。

四、示范文本的主要内容

（一）关于方案适用范围

幸运28网站 规划红线范围内集体土地上房屋及其他建筑物、构筑物。

（二）关于安置补偿基本原则

为保障被征收人的基本居住条件，每户（含分户后）安置建筑面积不超过350平方米，且每户（含分户后）总安置建筑面积不得超过被征收房屋总建筑面积。临时安置补偿、搬迁补助按分户前计算，不与分户挂钩。房屋建筑面积小于或等于350平方米的，原则上实物安置面积按就近靠档不调档的原则进行安置。

(三)关于安置补偿有关标准

我区会同市住建局、各街道（镇）经过多轮座谈论证、多次讨论修改，制定了安置补偿标准。

1、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米（含）以内部分。

每户（含分户后）安置建筑面积不超过350平方米，且每户（含分户后）总安置建筑面积不得超过被征收房屋总建筑面积。临时安置补偿、搬迁补助按分户前计算，不与分户挂钩。被征收人也可以按各片区安置房收购价格进行货币补偿。房屋建筑面积小于或等于350平方米的，原则上实物安置面积按就近靠档不调档的原则进行安置。

2、被征收房屋户建筑面积350平方米以上部分的补偿。

被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米以上部分，按被征收房屋建安成本价 (2110元/平方米)进行货币补偿。

3、其它建筑物的补偿。简易结构、棚架结构（含钢棚）等结构的房屋和未超过批准期限的临时建筑，不予实物安置，均按房屋重置价进行货币补偿。发布征收土地预公告后，新建、改建、扩建房屋或其他建筑物，不予补偿。经乡镇（街道）认定为违法建筑的，不予补偿。无法认定相应结构等新型材料建设的建筑物由乡镇（街道）委托有资质的评估机构进行评估并确定补偿价格。

(四)关于人口核定基本原则

为体现公平公正，防止外来人员私自搭建。被征收人及其直系亲属，户籍在2014年4月1日前（如成建制改为非农业人口的，按实际成建制改为非农业人口时间为准，下同）是被征收房屋所在行政村的农业户籍，在发布征收土地预公告时户籍仍在被征收房屋所在行政村的，方可核定为户籍在册人口。

1、发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员子女和达到法定婚龄登记结婚的配偶户口暂未迁入本村，在签订征收补偿协议前迁入户口的才可计算为被征收人口数，未在规定时限内迁入户口的视为放弃补偿安置资格。发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员与非本村村民登记结婚、但户口未迁出，未在配偶户籍地集体土地上房屋征收补偿安置时计算被征收人口的，经乡镇（街道）认定后方可计算为被征收人口数。

2、发布征收土地预公告后，为集体经济组织成员的同一户内直系亲属依法依规办理分户登记的，可按分户后补偿安置。被征收户家庭成员达到法定婚龄登记结婚分户并依法依规办理分户登记的，按分户后计算。发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员因离婚分户的，按分户后计算；发布征收土地预公告后，被征收户家庭成员因离婚分户的，仍按原户数计算。

3、原为被征收房屋规划红线范围内户籍人口的现役军人、大中专院校在校学生，以及正在监狱服刑和劳动教养人员，可计算为户籍人口。独生子女未婚按2人计算、已婚或已育按登记在册的实际人口计算。

4、幸运28网站 、东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区范围内涉及集体土地征收的户籍人口不得重复计算。

（五）关于涉及相关补偿规定

一是安置补偿的结算。

因房屋户型设计等原因，造成安置房屋建筑面积超过（或不足）被征收房屋建筑面积的，按以下规定进行结算：

1、被征收房屋户建筑面积350平方米（含）以内部分选择实物安置的，按如下方式计算结构、面积差价：

（1）等面积部分计算结构差价，被征收房屋与安置房屋的结构差价按框架、砖混、砖木每级50元/平方米计算。

（2）安置房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积部分，5平方米（含）以内部分按建安成本价(2110元/平方米)进行结算，5-15平方米（含）以内按各片区安置房收购价格结算，原则上不超过15平方米。

（3）安置房屋建筑面积不足被征收房屋建筑面积部分，按本示范文本有关规定进行货币补偿。

2、被征收人是本村户籍、未分户、且在幸运28网站 、东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区范围内只有一套住房，被征收房屋人均建筑面积不足30平方米的,按1050元/平方米购足至人均安置建筑面积30平方米，就近靠档后人均安置建筑面积超出30平方米部分按安置房建设成本价结算。

二是关于实物安置临时安置补偿。

1、期房实物安置临时安置补偿费标准：经乡镇（街道）按人口核定有关规定组织认定后（下同），按照户籍在册人口每人每月300元的标准计发（每户每月不足1000元的按1000元计算），以完成搬迁交房之日起计发。

2、部分货币补偿（含部分现房实物安置）、部分期房实物安置临时安置补偿费标准：前六个月按照户籍在册人口每人每月300元的标准计发（每户每月不足1000元的按1000元计算），第七个月开始按照期房实物安置总面积占征迁可安置总面积的比例发放（每户每月不足1000元的，以1000元为基数按比例计算）。以完成搬迁交房之日起计发。

3、期房实物安置临时安置过渡期限的规定：对选择实物安置的临时安置过渡期限，多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月，起始时间以征收补偿协议约定时间为准，逾期未安置的，临时安置补偿费在原标准的基础上（每人每月300元）增加50%。

4、货币补偿或现房实物安置（含部分货币补偿、部分现房实物安置）临时安置补偿费标准：按照户籍在册人口每人每月300元的标准（每户每月不足1000元的按1000元计算），一次性发放6个月的临时安置补助费。

三是关于搬迁补助。

搬迁补助只进行一次性发放。被征收房屋（砖木以上结构可实物安置）总建筑面积100平方米以内的按1000元进行补助；总建筑面积超过100平方米的，在1000元的基础上另加超出建筑面积部分每平方米5元。

四是关于货币补偿奖励和补助规定。

为鼓励货币补偿，《方案》对选择货币补偿的被拆迁人，设置鼓励货币补偿的优惠政策。

1、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米（含）以内部分，被征收人选择货币补偿部分并按时完成搬迁交房的，可以给予相应的补助和奖励。

（1）被征收人选择货币补偿部分并按时完成搬迁交房的，可以给予相应的补助，按货币补偿款部分的5%给予相应的补助。

（2）被征收人选择货币补偿部分并按时完成搬迁交房的，可以给予相应的奖励，按货币补偿款部分的5%给予相应的奖励。

（3）被征收人选择货币补偿的，再给予6个月临时安置补偿奖励，临时安置补偿奖励标准按被征收人选择货币补偿建筑面积每月每平方米8元计发。

2、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米以上部分，被征收人按时完成搬迁交房的，可以给予相应的奖励，补助标准按货币补偿款部分的10%给予相应的奖励。

五是其他补偿规定。

水井、坟墓迁移、围墙、室外水泥地面、简易棚、厕所、牛栏、猪栏等，按幸运28网站 制定的标准进行补偿。其他地上附着物按照《幸运28网站(中国)官网 关于印发幸运28网站 征收集体土地青苗和其他地上附着物补偿标准》（红谷府办发〔2024〕9号）文件执行。

六是村集体房屋补偿安置。

(一）村集体房屋补偿安置

村集体产业用房（砖木以上结构），按建安成本价进行货币补偿或选择实物安置；简易、棚架（含钢棚）等结构的房屋和未超过批准期限的临时建筑，不予实物安置，均按房屋重置价进行货币补偿；经乡镇（街道）认定为违法建筑的，不予补偿。

(二）村集体企业房屋补偿

1、村集体企业房屋按房屋重置价格给予补偿，高度超过4米（含）的以高度系数结合重置价格给予补偿。高度4米（含）以上、5米以下计高度系数1.25，房屋高度每增加1米、增加系数0.25，以此类推，高度系数最大为2。

2、村集体企业用地范围内“三通一平”及设备基础等投入和实际工程量由项目责任单位、镇、村等共同确认，由征地部门委托有资质的评估机构按相关规定确定造价后进行补偿。

3、停产停业的补偿，按照工商营业执照登记的实际从业人数，给予每人6个月一次性最低工资标准补偿。最低工资标准以南昌市相关规定为准。

4、小型设备和其它货物的搬迁，按照被征收房屋建筑面积每平方米5元的标准给予搬迁补助。企业库存货物、大型设备、原材料搬迁补偿费用由乡镇（街道）委托有资质的房地产（资产）价格评估机构进行评估确定。

这次政策的制定，进一步完善了区集体土地上房屋征收制度，为被征收对象增加了货币化安置的选项，在当前市场环境下更加有利于群众的利益诉求，同时明确了幸运28网站 各片区农房货币收购补偿具体价格。